OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI

Paweł Galicki
tel.: 609 612 847
tel./fax: (87) 428 56 68
e-mail: info@gn.mazury.pl
Nr licencji: 10862

Pośrednik i jego rola

Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami nabywa się prawo do wykonywania tego zawodu oraz używania tytułu zawodowego, który podlega ochronie prawnej.

Działalność pośrednika według ustawy polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby następujących umów:
– nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
– nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego
w spółdzielni mieszkaniowej,
– najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części,
– innych niż powyżej określone, mających za przedmiot prawa do nieruchomości
lub ich części.

Udział profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami zapewnia przede wszystkim bezpieczeństwo transakcji, zwiększa jej komfort, jak również oszczędza czas, który jest dziś największą wartością dla każdego z nas. Pośrednik powinien być zaufaną osobą, która przedstawi wyselekcjonowane oferty poszczególnych nieruchomości ze sprawdzonym stanem prawnym i faktycznym.
Ponadto dokona wszelkich wymaganych oraz niezbędnych czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami etyki zawodowej celem doprowadzenia stron transakcji do zawarcia właściwych umów, angażując w to swoją wiedzę, czas i środki finansowe. Pośrednik, którego obowiązuje tajemnica zawodowa, musi cechować się również dużą starannością, lojalnością i odpowiedzialnością w stosunku do obu stron transakcji, chroniąc jednocześnie ich interesy.
Pośrednika na rynku nieruchomości musi cechować kompetencja, co nierozerwalnie wiąże się z ustawowym zapisem, iż zobowiązany jest on do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.

Często można usłyszeć, że pośrednik w obrocie nieruchomościami to osoba tylko prezentująca nieruchomość, a jego praca polega na przekazywaniu adresów. Nic bardziej mylnego. Tak naprawdę usługa profesjonalnego pośrednika to szereg zawodowych czynności oraz ogrom specjalistycznej wiedzy dotyczącej sektora nieruchomości, nierozerwalnie połączonego m.in. z: prawem cywilnym, administracyjnym, geodezyjnym, podatkowym, budowlanym, czy gospodarczym. Dodatkowo jest to usługa, która niesie za sobą ogromną odpowiedzialność za bezpieczne przeprowadzenie transakcji zbycia prawa własności określonej nieruchomości, jej najmu lub zamiany.

Podjęcie decyzji o skorzystaniu z usług pośrednika, to indywidualna i dobrowolna decyzja każdego z nas. Istotne jest przy tym, aby się wzajemnie szanować i postępować wobec siebie uczciwie. Jeśli ktoś decyduje się na samodzielną sprzedaż, czy kupno danej nieruchomości, bierze on na siebie dodatkowe obowiązki oraz ryzyko popełnienia ewentualnego błędu.
Zakup nieruchomości to bez wątpienia inwestycja wymagająca dużych nakładów finansowych. Dlatego też, wielu z nas kupuje ją statystycznie raz lub dwa razy w życiu, często posiłkując się kredytem na kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Należy zatem uczynić wszystko, aby zminimalizować ryzyko popełnienia błędu (np. kupno nieruchomości obciążonej), ponieważ każda ewentualna pomyłka może kosztować nas dużo więcej niż wynagrodzenie zapłacone pośrednikowi.

Czynności pośrednika

To szereg czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży, najmu, dzierżawy nieruchomości i innych umów określonych w art. 180 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Mając na uwadze wykonywaną pracę przez pośrednika w obrocie nieruchomościami możemy wyszczególnić następujące czynności zawodowe:

czynności kojarzeniowe, polegające na udzielaniu informacji o przedmiocie i podmiocie obrotu, jak również utrzymywaniu kontaktu między stronami przyszłej umowy transakcyjnej. Czynności te obejmują również: współpracę z innymi pośrednikami, umieszczanie poszczególnych ofert w własnej bazie i na internetowych platformach ogłoszeniowych, lokalnych i ogólnopolskich gazetach oraz czasopismach branżowych, itp.

czynności usuwające rozmaite przeszkody, które mogą pojawić się zarówno na etapie przygotowania oferty kojarzenia stron, jak też w czasie uzgadniania warunków transakcji oraz gromadzenia dokumentacji niezbędnej do sporządzenia umowy transakcyjnej (np. ustalanie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości – m.in. przeprowadzenie oględzin nieruchomości, zapoznanie się z ważną dokumentacją dotyczącą nieruchomości przedłożoną przez właściciela oraz gromadzenie pozostałych dokumentów pobranych z poszczególnych urzędów i instytucji, sprawdzenie ewentualnego zadłużenia i obciążenia nieruchomości, itp.),

czynności organizacyjne, to między innymi zorganizowanie spotkania pomiędzy stronami i doprecyzowanie tym samym warunków przyszłej umowy transakcyjnej. W ramach niniejszych czynności wykonywane są również kroki zmierzające do zawarcia umowy przedwstępnej (dopilnowanie odpowiednich zapisów tej umowy – w szczególności określenie terminu zawarcia umowy transakcyjnej, bezpiecznego rozliczenia finansowego stron transakcji, wydania nieruchomości, itp.). Istotne znaczenie ma także współpraca z rzeczoznawcą, doradcą finansowym, bankiem, czy notariuszem. W momencie tym wiedza oraz nabyta praktyka pośrednika są niezwykle cenne i przydatne.

Umowy pośrednictwa

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie tylko zdefiniowała pośrednictwo jako działalność zawodową, lecz także wprowadziła pojęcie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, o świadczenie usług, dwustronnie zobowiązującą, w której pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umowy transakcyjnej, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi uzgodnionego wynagrodzenia. Niniejsza umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W miejscu tym należy stanowczo podkreślić, iż umowę pośrednictwa zawiera się nie o skutek, lecz o staranność.

Decydując się na współpracę z pośrednikiem rozróżniamy dwa rodzaje umów pośrednictwa, tzw. umowę otwartą lub umowę z klauzulą wyłączności:

Umowa otwarta – można ją podpisać równocześnie z pośrednikami kilku biur co do tej samej nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, iż ilość nie zawsze przedkłada się na jakość, ponieważ tylko pozornie zwiększa się skuteczność tak powstałej oferty. Pojawianie się ofert tej samej nieruchomości kilkukrotnie lub nawet kilkunastokrotnie w tych samych środkach przekazu – np. w portalach ogłoszeniowych, często ukazuje, iż różnią się one ceną ofertową prezentowaną przez poszczególnych pośredników. Powstałe w ten sposób rozbieżności powodują spadek wiarygodności niniejszej oferty, a co za tym idzie niższe prawdopodobieństwo zainteresowania nią. Z powielania tych samych ofert nieruchomości przez kilka lub kilkanaście biur najbardziej korzysta prasa i portale ogłoszeniowe, a nie osoby zbywające lub poszukujące danej nieruchomości. Dlatego też, słusznym byłoby zawieranie tylko umów na wyłączność, co umożliwia bezpieczną i ścisłą współpracę z innymi biurami w stosunku do poszczególnych nieruchomości. W takim przypadku, osoba zainteresowana danym typem nieruchomości przychodząc do jednego biura może zapoznać się z ofertami pozostałych biur.
Praktyka pokazuje, iż w przypadku umowy otwartej poszczególni pośrednicy nie angażują się w pełni finansowo, czasowo i organizacyjnie w realizację takiej oferty, gdyż nie mają pewności czy nawet dochowując najwyższych starań i zaangażowania, nie zostanie ona zrealizowana przez innego pośrednika lub samego właściciela. Wówczas poświęcony ofercie czas oraz nakłady finansowe pozostają często bez wynagrodzenia. Pozorna korzyść wynikająca z tego typu umowy, czyli możliwość jednoczesnej współpracy właściciela nieruchomości z wieloma pośrednikami jest niwelowana poprzez praktykę przedstawiania przez pośredników oferty w sposób bardziej anonimowy. Taka sytuacja w znacznym stopniu utrudnia więc skuteczną promocję nieruchomości. Dlatego też, w takich przypadkach aktywność pośrednika pozostaje na podstawowym poziomie, a poszczególne transakcje stają się przysłowiową loterią, w najmniejszym stopniu nie związaną z faktycznym nakładem pracy i kwalifikacjami pośrednika, a w dużym stopniu zależą od szczęścia.
Obrót nieruchomościami należy do tak niezwykle ważnej i odpowiedzialnej dziedziny, iż nie należy go bagatelizować i polegać jedynie na szczęściu lub przypadku.

Mając powyższe na uwadze należy zadać pytanie następującej treści: Umowa otwarta to brak ograniczeń, czy ograniczenie możliwości ?

Umowa z klauzulą wyłączności – można ją podpisać jedynie z jednym pośrednikiem danego biura, którego zadaniem jest wykonanie usługi. Zawarcie tego typu umowy, to nie tylko jednostronny gest ze strony właściciela nieruchomości, ale także obowiązek pośrednika, który musi w sposób maksymalny zaangażować się w realizację zawartej umowy. Taka umowa w sposób oczywisty stanowi silną motywację do działania celem osiągnięcia jak najlepszego efektu, w możliwie krótkim czasie. Pośrednik jest wówczas bardziej skłonny mocniej różnicować czynności mające wpływ na transakcję i wydać nieporównywalnie większe środki finansowe na reklamę oferowanej nieruchomości, gdyż ma gwarancję, że jego zaangażowanie będzie wynagrodzone zgodnie z umową pośrednictwa.
Umowa na wyłączność daje możliwość szerszego dotarcia do potencjalnego nabywcy, najemcy, czy dzierżawcy nieruchomości, poprzez prezentowanie oferty w Systemie MLS, gdzie reklamowana jest z pełną galerią zdjęć, szczegółowym opisem oraz niejednokrotnie podaniem dokładnej lokalizacji. Istotne jest, iż współpraca poszczególnych pośredników w wskazanym systemie odbywa się jedynie na ofertach z klauzulą wyłączności, co gwarantuje ściśle określone zasady jednakowe dla wszystkich uczestników systemu oraz eliminuje ewentualne konflikty między poszczególnymi pośrednikami. Taki rodzaj umowy znacznie przyśpiesza obrót nieruchomościami oraz zapewnia komfort właścicielom nieruchomości, którzy nie angażują swojego czasu na kontakt z wieloma pośrednikami.
Podpisując jedną umowę z klauzulą wyłączności zleceniodawca usługi zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia tylko jednemu pośrednikowi, nie ryzykując, iż kolejni pośrednicy upomną się o wynagrodzenie za pracę włożoną w promocję oferty.
Właściciel nieruchomości kontaktuje się z pośrednikiem znanym mu z imienia i nazwiska, który zna bardzo dobrze jego sytuację. Wie bowiem, że we wspólnym interesie jest przeprowadzenie transakcji w sposób maksymalnie satysfakcjonujący obie strony. Jednocześnie unika się kolejnych pośredników oraz przypadkowych osób przewijających się przez daną nieruchomość.
Ponadto umowa z klauzulą wyłączności konkretyzuje odpowiedzialność tylko jednego pośrednika za losy nieruchomości, w stosunku do którego można zawsze dochodzić swoich praw.

Reasumując stwierdzić należy, iż umowa z klauzulą wyłączności to najlepszy sposób zabezpieczenia wspólnych interesów właściciela nieruchomości i pośrednika.

Najem i dzierżawa

Najem – jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość lub jej części składowe do użytkowania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

Dzierżawa – jest umową, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy nieruchomość (przeważnie gruntową) do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się mu płacić umówiony czynsz (art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

W wskazanych wyżej transakcjach rola pośrednika polega najczęściej na opracowaniu oferty, poszukiwaniu najemcy lub dzierżawcy, prezentacji przedmiotu najmu lub dzierżawy i jego/jej warunków, ustaleniu zasad obrotu i udziale w przekazaniu nieruchomości najemcy lub dzierżawcy. Ponadto pośrednik może sporządzić umowę najmu lub dzierżawy, ponieważ nie ma jednolitego i uniwersalnego wzoru takiej umowy. Każda z umów jest inna, gdyż musi być dostosowana do oczekiwań i potrzeb najemcy lub dzierżawcy, jak i właściciela nieruchomości.
Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje usługę na rzecz najemcy lub dzierżawcy, to istotne znaczenie uzyskują czynności związane z poszukiwaniem przedmiotu transakcji, weryfikacji pozyskanych ofert pod kątem oczekiwań potencjalnego najemcy lub dzierżawcy.
Za usługę pośrednictwa w najmie lub dzierżawie pośrednik w obrocie nieruchomościami pobiera przysługujące mu wynagrodzenie.

Wynagrodzenie pośrednika

Powinno ono zostać określone w umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zgodnie z art. 180 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Za wykonanie umowy pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie, które może stanowić określony procent liczony od ceny transakcyjnej nieruchomości lub może być wyrażone kwotowo. W przypadku, gdy wynagrodzenie nie jest określone w umowie, pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.
W umowie pośrednictwa może być określone, iż wynagrodzenie będzie płatne w dwóch ratach, pierwsza rata płatna po podpisaniu umowy przedwstępnej, zaś druga rata po podpisaniu umowy transakcyjnej.

Zdarza się, iż właściciel nieruchomości zamiast wspólnie z wybranym pośrednikiem dążyć do celu, jakim jest realizacja transakcji, zaczyna postępować nieetycznie działając „na własną rękę” licząc na uniknięcie konieczności zapłaty wynagrodzenia wynikającego z zawartej uprzednio umowy. Taki sposób postępowania prowadzi najczęściej do konfliktów na tle rozliczeń finansowych pomiędzy właścicielem nieruchomości a pośrednikiem. Wynika to z faktu, iż każdy zaangażowany w transakcję pośrednik ponosi znaczne koszty związane z obsługą przyjętej oferty, na których zwrot liczy w ramach wynagrodzenia z tytułu wykonanej usługi.

Mimo rosnącego zrozumienia dla profesji pośrednika w obrocie nieruchomościami, możemy jeszcze usłyszeć głosy o horrendalnym wynagrodzeniu pośrednika. Osoby wypowiadające takie sformułowania, albo nie wiedzą za co pośrednik je pobiera, albo nie wiedzą ile nakładu pracy i wiedzy należy wnieść w czynności skutkujące zawarciem umowy przez zainteresowane strony, albo nie znajdują bardziej nośnych tematów.
Należy zatem stwierdzić, iż nie jest czymś niezrozumiałym, ani tym bardziej rażącym znaczne wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami. Dziwić powinno, gdy to wynagrodzenie jest niskie, bo nieadekwatne do wykonanej profesjonalnie usługi, bulwersuje natomiast niska jakość pracy pośrednika, za którą może pobrać znaczne wynagrodzenie.